Magnacon Gestão Condominial
Assunto: substituição dos 24 elevadores.
Objetivo: deliberar acerca da escolha da empresa que realizará a obra no Condomínio.
Este painel é destinado a apresentar, de forma resumida e organizada, as propostas das empresas interessadas em realizar a substituição dos equipamentos.
Os detalhes encaminhados pelas empresas foram disponibilizados previamente aos condôminos, permitindo análise antecipada dos aspectos técnicos, financeiros e operacionais.
A decisão aprovada em assembleia refletirá a manifestação coletiva dos condôminos, observadas as normas legais, convencionais e regimentais aplicáveis.
Diante da relevância técnica, financeira e patrimonial do tema, recomenda-se a participação de todos.
Guia para auxiliar a compreensão dos principais conceitos presentes nas propostas analisadas, sem recomendação, preferência ou juízo de valor da administração condominial.
O prazo de parcelamento influencia diretamente o valor mensal da obra. Modalidades com menos parcelas tendem a concentrar maior desembolso mensal. Modalidades com mais parcelas tendem a distribuir o pagamento por período maior.
Cada proposta possui estrutura própria de pagamento. O prazo financeiro pode ser diferente do prazo físico da obra.
O término da obra depende do cronograma de implantação apresentado pela empresa e não necessariamente coincide com o término do parcelamento.
Valor pago inicialmente pelo condomínio conforme a proposta.
Quantidade de meses utilizada para distribuir o pagamento da obra.
Prazo estimado para execução da substituição dos elevadores.
Atualização periódica dos valores conforme índice ou regra contratual.
Execução em etapas sucessivas, permitindo manutenção parcial da operação.
Proposta para fornecimento e substituição de 24 elevadores, com dois cenários de pagamento, implantação em lotes e reajuste anual pelo INCC informado pela empresa.
Nesta modalidade, o condomínio realiza aporte inicial de R$ 3.000.000,00 e o saldo remanescente é distribuído ao longo de 36 meses.
A proposta prevê implantação em quatro lotes de seis elevadores cada, com conclusão física estimada em aproximadamente 28 meses. A mensalidade inicial informada pela empresa é de R$ 219.444,00, observadas as condições contratuais e critérios de reajuste previstos na proposta.
| Item | Informação |
|---|---|
| Investimento total | R$ 10.900.000,00 |
| Entrada | R$ 3.000.000,00 |
| Mensalidade inicial | R$ 219.444,00 |
| Prazo físico | 28 meses |
Nesta modalidade, o condomínio realiza aporte inicial de R$ 2.500.000,00 e o saldo remanescente é distribuído ao longo de 48 meses.
A proposta prevê implantação em seis lotes de quatro elevadores cada, com conclusão física estimada em aproximadamente 40 meses. A mensalidade inicial informada pela empresa é de R$ 183.333,00.
| Item | Informação |
|---|---|
| Investimento total | R$ 11.300.000,00 |
| Entrada | R$ 2.500.000,00 |
| Mensalidade inicial | R$ 183.333,00 |
| Prazo físico | 40 meses |
Conforme informado na proposta, o reajuste anual utiliza o INCC, índice usualmente empregado em contratos vinculados à construção civil. Para facilitar a compreensão dos condôminos, a simulação abaixo considera INCC médio de 5,0% ao ano, aplicado apenas sobre o saldo remanescente ao fim de cada período anual, com recálculo da parcela pelos meses restantes.
Nos 12 primeiros meses não foi considerado reajuste. A partir do 13º mês, o saldo ainda não pago é reajustado e redistribuído pelo prazo remanescente. A mesma lógica é repetida nos períodos seguintes. Esta simulação possui finalidade exclusivamente explicativa e não substitui os critérios contratuais definitivos.
| Período | Critério aplicado | Parcela mensal estimada do condomínio | Estimativa por unidade |
|---|---|---|---|
| 1º ao 12º mês | Sem reajuste sobre o saldo inicial de R$ 7.900.000,00 | R$ 219.444,44 | R$ 166,25 |
| 13º ao 24º mês | Saldo remanescente reajustado em 5,0% e redistribuído por 24 meses | R$ 230.416,67 | R$ 174,56 |
| 25º ao 36º mês | Novo saldo remanescente reajustado em 5,0% e redistribuído por 12 meses | R$ 241.937,50 | R$ 183,29 |
Nesta simulação, o valor total estimado do contrato, somada a entrada, passaria de R$ 10.900.000,00 para aproximadamente R$ 11.301.583,33.
| Período | Critério aplicado | Parcela mensal estimada do condomínio | Estimativa por unidade |
|---|---|---|---|
| 1º ao 12º mês | Sem reajuste sobre o saldo inicial de R$ 8.800.000,00 | R$ 183.333,33 | R$ 138,89 |
| 13º ao 24º mês | Saldo remanescente reajustado em 5,0% e redistribuído por 36 meses | R$ 192.500,00 | R$ 145,83 |
| 25º ao 36º mês | Novo saldo remanescente reajustado em 5,0% e redistribuído por 24 meses | R$ 202.125,00 | R$ 153,13 |
| 37º ao 48º mês | Novo saldo remanescente reajustado em 5,0% e redistribuído por 12 meses | R$ 212.231,25 | R$ 160,78 |
Nesta simulação, o valor total estimado do contrato, somada a entrada, passaria de R$ 11.300.000,00 para aproximadamente R$ 11.982.275,00.
Proposta para substituição integral dos equipamentos, com diferentes modalidades de parcelamento e estrutura de desembolso financeiro.
A proposta prevê entrada de R$ 2.518.663,80, saldo restante de R$ 10.012.001,85 e distribuição em 35 parcelas mensais de R$ 286.057,20.
| Item | Informação |
|---|---|
| Investimento | R$ 12.530.665,65 |
| Entrada | R$ 2.518.663,80 |
| Parcelas | 35 × R$ 286.057,20 |
| Por unidade | R$ 216,71 |
A proposta prevê entrada de R$ 2.518.663,80, saldo restante de R$ 10.012.001,85 e distribuição em 47 parcelas mensais de R$ 213.021,32.
| Item | Informação |
|---|---|
| Investimento | R$ 12.530.665,65 |
| Entrada | R$ 2.518.663,80 |
| Parcelas | 47 × R$ 213.021,32 |
| Por unidade | R$ 161,38 |
A proposta prevê entrada de R$ 2.518.663,80, saldo restante de R$ 10.012.001,85 e distribuição em 59 parcelas mensais de R$ 169.694,95.
| Item | Informação |
|---|---|
| Investimento | R$ 12.530.665,65 |
| Entrada | R$ 2.518.663,80 |
| Parcelas | 59 × R$ 169.694,95 |
| Por unidade | R$ 128,56 |
A proposta não exige aporte inicial e distribui o investimento global em 60 parcelas mensais de R$ 208.844,43.
| Item | Informação |
|---|---|
| Investimento | R$ 12.530.665,65 |
| Entrada | Não aplicável |
| Parcelas | 60 × R$ 208.844,43 |
| Por unidade | R$ 158,22 |
Proposta para substituição de 24 elevadores, com entrada definida, 59 parcelas para o condomínio, taxa extra estimada por apartamento e indicação de parcelas fixas sem reajuste.
A proposta prevê valor total de R$ 12.654.000,00 para elevadores e obra civil, entrada de R$ 1.898.100,00 e 59 parcelas de R$ 182.303,39 para o condomínio.
O material apresentado indica taxa extra estimada de R$ 138,11 por apartamento e informa “parcelas fixas sem reajuste”. Também consta previsão de 20 parcelas pós-entrega no valor de R$ 3.646.067,80.
| Item | Informação |
|---|---|
| Quantidade de elevadores | 24 |
| Quantidade de paradas | 20/21 |
| Valor elevadores + obra civil | R$ 12.654.000,00 |
| Entrada | R$ 1.898.100,00 |
| Parcela condomínio | 59 × R$ 182.303,39 |
| Taxa extra por apartamento | R$ 138,11 |
| Parcelas pós-entrega | 20 parcelas · R$ 3.646.067,80 |
Comparação padronizada entre as informações apresentadas pelas empresas, sem classificação, recomendação ou manifestação de preferência.
| Critério | KONE | OTIS | Atlas Schindler |
|---|---|---|---|
| Modalidades disponíveis | 2 | 4 | 1 apresentada |
| Estrutura de pagamento | 36 e 48 meses | 36x, 48x, 60x com entrada e 60x sem entrada | Entrada + 59 parcelas |
| Investimento global informado | R$ 10,9 mi ou R$ 11,3 mi | R$ 12.530.665,65 | R$ 12.654.000,00 |
| Entrada informada | R$ 3,0 mi ou R$ 2,5 mi | R$ 2.518.663,80 nas modalidades com entrada | R$ 1.898.100,00 |
| Menor impacto por unidade informado | Não informado no material base da KONE no mesmo formato | R$ 128,56 | R$ 138,11 |
| Reajuste informado | INCC anual | Conforme condições da proposta | Parcelas fixas sem reajuste |
| Cronograma apresentado | Por lotes | Por fases até 2030 | Por torres e meses de pagamento |